De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is per 1 januari 2024 in werking getreden. De Wkb introduceert een publiek-privaat stelsel waarbij private partijen in de bouw zorgen voor meer bouwkwaliteit. Onder het private stelsel wijzigt de Wkb de wettelijke regeling voor aanneming van werk. Maar niet ieder werk is een bouwwerk. Hoe ga je onder de Wkb om met een werk dat geen bouwwerk is?
Wijzigingen BW onder de Wkb
De Wkb wijzigt de volgende vijf onderdelen van de regeling aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek (BW):
- aanscherping waarschuwingsplicht aannemer
- verplicht opleverdossier
- aansprakelijkheid aannemer voor verborgen gebreken na oplevering
- informatieplicht verzekering of financiële zekerheid
- aanscherping 5%-regeling bij oplevergebreken
De eerste drie artikelen hebben de meeste impact op de bouwpraktijk. Deze artikelen zien op aanneming van bouwwerken. Uit de Wkb noch uit het BW blijkt wanneer een werk een bouwwerk is.
Aanneming van werk
De wettelijke regeling voor aanneming van werk kent geen speciale regeling voor aanneming van bouwwerken, met uitzondering van de regeling voor de verjaring van rechtsvorderingen wegens gebreken.
Onder aanneming van werk vallen niet alleen grote en kleine(re) bouwprojecten zoals de bouw van een ziekenhuis of stadion, verbouwingen, renovaties en afbouwwerkzaamheden zoals schilder-, stuc- en kluswerk, maar ook het repareren van een fiets of het stomen van kleren. De wetgever vond het destijds niet nodig om een aparte regeling voor bouwwerken te maken, onder meer omdat de meeste bouwvoorwaarden voorzien in een passende regeling voor aanneming van bouwwerken.
Tot de Wkb was dit in de praktijk geen issue. Nu wel, omdat de voor bouwpraktijk belangrijkste artikelen met betrekking tot de aanscherping van de waarschuwingsplicht, de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering en de verplichting van aannemers om een opleverdossier te verstrekken, zien op aanneming van bouwwerken.
Begrip bouwwerk
Tijdens parlementaire behandeling sluit de minister voor het begrip bouwwerk aan bij de publiekrechtelijke betekenis van het begrip bouwen van een bouwwerk in de Woningwet Kamerstukken II 2015/16, 34453, nr. 6, p. 37 (NV II) en Kamerstukken I 2020/21, 34453, Q, p. 31 (Verslag I). De publiekrechtelijke context is anders dan de privaatrechtelijke context.
In het publiekrecht is het begrip bouwwerk met name van belang voor de vraag of een omgevingsvergunning nodig is. Is het object geen bouwwerk, dan is geen omgevingsvergunning vereist.
Daarnaast bevat de Woningwet zelf ook geen uitleg van het begrip bouwwerk. De Woningwet artikel 7aa Woningwet verwijst voor het begrip bouwwerk naar de Omgevingswet. De Omgevingswet omschrijft het begrip bouwwerk als volgt:
“constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installatie anders dan een schip dat wordt gebruikt voor verblijf van personen en dat is bestemd en wordt gebruikt voor de vaart.”
Deze abstracte definitie geeft ook geen duidelijkheid over de vraag wanneer een werk een bouwwerk is en wanneer niet. De bestuursrechtelijke jurisprudentie is casuïstisch. De ene keer is een een werk een bouwwerk, de andere keer niet.
Voorbeeld wel / geen bouwwerk
Volgens de jurisprudentie zijn de volgende werken wel bouwwerken:
Een reclamebord van 1,5 x 0,5 meter, een en frietkraam, een vogelverschrikker, een tuinhuisje, stucwerk op een gevel en een duiker in de weg zijn wel bouwwerken.
Een weg bestaande uit een laag gestampt puin met daarop asfalt, een terreinverharding, een terras, een wegfundering bestaande uit een paalmatras en een kunstgrasveld zijn geen bouwwerken. Deze werken beschikken niet over de fysieke (driedimensionale en constructieve) kenmerken van een bouwwerk.
Ben ik onder de Wkb dan niet aansprakelijk voor gebreken na oplevering bij een werk dat geen bouwwerk is?
Nee, dan kun je nog steeds aansprakelijk zijn op grond van de bestaande aansprakelijkheidsregeling voor aanneming van werk in artikel 7:758 lid 3 BW.
Is een werk geen bouwwerk, dan is de vraag of de wijzigingen van het BW onder de Wkb daarop van toepassing zijn. Ook bestaat het risico dat binnen één opdracht twee verschillende aansprakelijkheidsregimes gelden, afhankelijk van de vraag of het gaat om aanneming van werk of aanneming van een bouwwerk.
Bij de oplevering is de aannemer van een bouwwerk volgens het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW na de oplevering ook aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, maar niet heeft ontdekt.
Gaat het om de oplevering van een werk dat geen bouwwerk is, dan geldt de aansprakelijkheidsregeling van artikel 7:758 lid 3 BW. Op grond van deze regeling is de aannemer alleen aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs niet behoefde te ontdekken.
In de de bouwrechtelijke literatuur zijn over de reikwijdte van het begrip “bouwwerk” twee stromingen ontstaan prof. mr. dr. E.M. Bruggeman, Bouwrecht in kort bestek (10e geheel herziene druk) - 6.3.4 Reikwijdte Titel 7.12.
Bouwend Nederland gaat uit van een beperkte uitleg van de minister dat aansluit bij het begrip bouwwerk onder de Omgevingswet. Inmiddels heeft Bouwend Nederland het ministerie van BZK om duidelijkheid gevraagd.
De andere stroming prof. mr. C.E.C. Jansen, Wijziging van titel 7.12 BW vanwege de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, MvV 2023, nr. 5 en de in voetnoot 3 van dit artikel genoemde auteurs. gaat uit van een ruimere uitleg van het privaatrechtelijke begrip bouwwerk in lijn met het doel en de strekking van de Wkb: verbetering van de kwaliteit van bouwwerken.
Dus hoe ga ik onder de Wkb om met een werk dat geen bouwwerk is?
In de meeste gevallen zal duidelijk zijn of het gaat om aanneming van een bouwwerk of niet. Ga er bij twijfel niet te snel van uit dat de wijzigingen van de regeling aanneming van werk onder de Wkb niet gelden. Is een werk geen bouwwerk, dan kun je nog steeds aansprakelijk zijn. Hopelijk geeft het ministerie van BZK snel duidelijkheid op dit punt. En anders is het wachten op rechtspraak.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
