De kwaliteitsborger is de spil in het web van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Deze nieuwe bouwwet is op 1 januari 2024 in werking getreden samen met de Omgevingswet. Bij een vergunningplichtig bouwwerk in gevolgklasse 1 is een kwaliteitsborger verplicht.
Zonder kwaliteitsborger kun je geen bouwmelding doen en niet starten met de bouw. Hoe werk je effectief samen met een kwaliteitsborger en start je op tijd met de bouw?
Bouwen onder de Wkb en de Omgevingswet
Met de Wkb is de preventieve toetsing van het bouwplan door het bevoegd gezag vervallen.
De Omgevingswet knipt de vergunningverlening in twee delen. Een technische toets voor de toetsing van de bouwactiviteit en een toets aan de regels van het omgevingsplan (omgevingsplanactiviteit).
Gaat het om een vergunningplichtig bouwwerk in gevolgklasse 1, dan is een kwaliteitsborger verplicht. De kwaliteitsborger toetst vanaf het ontwerp tot en met de oplevering of het bouwwerk tenminste voldoet aan het Bbl. Toetst een kwaliteitsborger het bouwwerk, dan is een technische omgevingsvergunning voor dat bouwwerk niet nodig. In dat geval volstaat een bouwmelding.
Start bouw en de bouwmelding
Zonder kwaliteitsborger, een risicobeoordeling en een borgingsplan kan de initiatiefnemer geen bouwmelding doen. De initiatiefnemer is verplicht om onder meer deze gegevens bij de bouwmelding te verstrekken aan het bevoegd gezag artikel 2.19 Bbl. De gegevens bij de bouwmelding geven de gemeente inzicht in de locatie, het type bouwwerk, het toe te passen instrument voor kwaliteitsborging en de kwaliteitsborging. Net als in het Bouwbesluit 2012 vermeldt het Besluit Bouwwerken leefomgeving (Bbl) niet expliciet wie de bouwmelding moet doen. Op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zijn dit de partijen die belang hebben bij het doen van de bouwmelding, zoals de opdrachtgever / initiatiefnemer, de aannemer of een gemachtigde van een van hen zoals een architect.
De kwaliteitsborger stelt de risicobeoordeling en het borgingsplan vast op basis van de risicobeoordeling en het borgingsplan dat hij van de initiatiefnemer ontvangt artikel 2.19 Bbl. Hij stelt de risicobeoordeling en het borgingsplan niet zelf op.
De risicobeoordeling beschrijft de bouwtechnische risico’s die tot gevolg kunnen hebben dat het bouwwerk niet voldoet aan het Bbl. Het borgingsplan beschrijft onder meer hoe deze risico’s worden ondervangen zodat het desbetreffende bouwwerk voldoet aan het Bbl.
De initiatiefnemer doet de bouwmelding uiterlijk vier weken voor start bouw.
De proceduretijd voor het bevoegd gezag voor de bouwmelding is vier weken. De bouw kan vier weken na het indienen van een volledige melding beginnen.
Is de bouwmelding niet volledig of voldoet deze niet aan de vereisten, dan is in juridische zin geen sprake van een melding. In dat geval geen start bouw na vier weken. Voor start bouw is eerst een nieuwe melding nodig die wel voldoet en volledig is. Ook dan start de bouw pas na verloop van de proceduretijd van vier weken.
Risico ontbreken bouwmelding
Publiekrechtelijk is niet duidelijk geregeld wie de bouwmelding onder kwaliteitsborging moet doen.
Privaatrechtelijk volgt uit de aannemingsovereenkomst en de toepasselijke bouwvoorwaarden wie van partijen de bouwmelding doet en wie het risico draagt van het niet (op tijd) doen van de bouwmelding. Volgens verschillende bouwvoorwaarden Par. 5 lid 1 UAV 2012, par. 9 lid 1 UAV-GC 2005 en art. 3 lid 1 sub a AVA 2013, idem AVA Consumenten 2023 en AVA Zakelijk 2023 is het aan de opdrachtgever om op tijd te zorgen voor de voor de opzet van het werk benodigde vergunningen.
Deze voorwaarden zijn van regelend recht. Dat betekent dat de partijen bij het bouwproces van deze voorwaarden afwijkende afspraken kunnen maken. Zo kunnen partijen overeenkomen dat niet de opdrachtgever, maar de aannemer zorgt voor het doen van de bouwmelding. Daarmee draagt hij het risico van vertragingen door het ontbreken het ontbreken van de bouwmelding. Dit risico kun je net als andere risico’s verdisconteren in de aannemingsovereenkomst.
Bijvoorbeeld door het opnemen van opschortende en/of ontbindende voorwaarden met een kostenvergoeding voor de aannemer bij niet doorgaan of het later starten van de bouw in geval van het ontbreken van een in werking getreden omgevingsvergunning en bouwmelding al dan niet in combinatie met één of meerdere financieringsvoorwaarden, zoals een percentage voorverkoop van woningen dat moet zijn behaald voor de start van de bouw.
Spreek je niks anders af, dan geldt de risicoverdeling zoals die voortvloeit uit de desbetreffende bouwvoorwaarden.
Hoe werk je effectief samen met de kwaliteitsborger (en start je op tijd met de bouw)?
De Wkb zegt niet wie de kwaliteitsborger inschakelt. Iedere partij bij het bouwproces, de ontwikkelaar, de opdrachtgever van de aannemer of bijvoorbeeld de aannemer zelf, kan de kwaliteitsborger inschakelen. In de praktijk is dit meestal de opdrachtgever of de aannemer.
Tussen degene die hem inschakelt en de kwaliteitsborger onstaat een aparte overeenkomst van opdracht. Het inschakelen van de kwaliteitsborger wordt niet vastgelegd in de aannemingsovereenkomst. De kwaliteitsborger is opdrachtnemer, geen aannemer.
Voor een effectieve samenwerking met de kwaliteitsborger en het op tijd starten met de bouw, is samenwerking tussen de opdrachtgever / initiatiefnemer, aannemer en eventueel de gemachtigde van de aannemer of opdrachtgever tijdens de initiatief- en ontwerpfase van het bouwproces noodzakelijk.
Het op tijd kunnen starten met de bouw vereist het op tijd inschakelen van de kwaliteitsborger, omdat hij het borgingsplan en de risicobeoordeling moet vaststellen. Wat 'op tijd' is, is afhankelijk van de informatie die de kwaliteitsborger daarvoor nodig heeft. Hij beoordeelt de technische tekeningen en berekeningen van het papieren bouwplan. Je wil voorkomen dat de kwaliteitsborger achteraf geen verklaring afgeeft door een ontwerpfout die al in het ontwerp zat voordat met de bouw werd begonnen.
Waar begin ik?
Bedenk vooraf wie de kwaliteitsborger inschakelt: de aannemer, opdrachtgever, ontwikkelaar of een andere partij bij het bouwproces. Spreek af wie het borgingsplan en de risicobeoordeling opstelt zodat de kwaliteitsborger die kan vaststellen. Controleer of de bouwmelding compleet is voordat je de bouwmelding indient bij het bevoegd gezag. Neem de tijd die nodig is voor dit gedeelte van het bouwproces. Zo werk je effectief samen met de kwaliteitsborger en begin je op tijd met start bouw.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
